임대사업자 등록 안 하면? 세금 폭탄 맞을 수도

– 하랑경영컨설팅에서 알려주는 부동산 임대사업자의 필수 세무상식

부동산을 임대하고 있는 건물주라면 반드시 알아야 할 사실이 있다.
바로 ‘임대사업자 등록’은 선택이 아니라 법적 의무라는 점이다.
건물주 입장에서는 단순히 건물을 빌려주고 임대료를 받는 일로 생각하기 쉽지만, 세법상 임대는 명백한 사업 행위로 본다.
따라서 임대사업자 등록을 하지 않은 채 임대료를 계속 받는다면, 추후 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

임대도 ‘사업’이다

부가가치세법 제8조에 따르면 재화나 용역을 공급하는 사람은 사업 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 한다.
여기서 ‘용역 공급’에는 부동산 임대가 포함된다. 즉, 건물 임대행위 자체가 사업이 되는 것이다.

상가, 오피스, 공장 등은 부가세가 과세되는 사업이므로 반드시 일반과세자 또는 간이과세자로 등록해야 한다.
주택의 경우 원칙적으로 면세사업에 해당하지만, 일정 규모 이상(예: 주택 여러 채 보유, 연 임대소득 2천만 원 초과)일 경우에는 지자체나 세무서에 임대사업자 등록을 해야 한다.

사업자 등록을 하지 않으면 생기는 5가지 불이익

1️⃣ 무등록 가산세 부과
사업자등록 없이 임대할 경우, 부가세법 제60조에 따라 공급가액의 1%가 가산세로 부과된다.
예를 들어, 연 임대료가 5천만 원이라면 가산세만 50만 원이 추가된다.

2️⃣ 부가가치세 추징 위험
국세청은 미등록 임대인의 임대내역을 임차인의 부가세 신고를 통해 손쉽게 확인한다.
이 경우, 과거 5년치 임대료에 10% 부가세를 소급 부과할 수 있다.
단순히 한두 해가 아니라, 과거 5년간 누적된 금액에 부가세와 가산세까지 더해지면 부담이 상당하다.

3️⃣ 매입세액 공제 불가
사업자등록이 없으면 건물 수리비, 관리비, 중개수수료 등의 세금계산서를 매입세액 공제 받을 수 없다.
결국 부가세 환급이나 절세 혜택을 모두 놓치게 된다.

4️⃣ 소득세 신고 누락 위험
사업자등록이 없으면 국세청은 임대소득을 확인하기 어렵다.
그러나 최근에는 전기요금, 수도요금, 임대차계약서 등 다양한 경로로 임대 여부를 추적한다.
소득이 누락된 것으로 판단될 경우, **소득세와 가산세(10~40%)**가 함께 부과될 수 있다.

5️⃣ 양도세 계산 시 불이익
건물을 매도할 때, 사업자등록이 되어 있지 않으면 감가상각비나 부가세 환급분 등을 비용으로 인정받지 못한다.
결과적으로 양도소득세가 더 높게 계산되어 세 부담이 커진다.

국세청은 이미 다 알고 있다

일부 건물주는 “임차인이 신고 안 하면 괜찮지 않나?”라고 생각하지만, 현실은 다르다.
요즘 국세청은 임차인의 부가세 신고, 전기·수도 요금, 확정일자, 전입신고 기록 등을 통해 임대 여부를 정밀하게 추적한다.

즉, 등록하지 않아도 언젠가는 적발될 가능성이 높고, 적발 시에는 소급 과세 및 가산세로 큰 손실을 입게 된다.

⚖️ 늦게라도 등록하면 구제 가능

이미 임대를 시작했지만 등록하지 않은 경우라도 지금이라도 사업자등록을 하면 불이익을 줄일 수 있다.
세무서는 대부분 ‘가산세만 부과’하고 등록을 허용하며, 스스로 과거 임대소득을 수정신고하면 가산세의 50%를 감면받을 수도 있다.
다만, 부가세·소득세는 최대 5년치까지 소급 추징될 수 있으므로 조기 대응이 중요하다.

“부동산 임대는 단순한 자산 보유가 아니라 명백한 사업입니다.
등록을 미루면 결국 세금으로 되돌아오게 됩니다.
지금이라도 늦지 않았으니 세무서 등록과 함께 절세 전략을 세워야 합니다.”

임대사업자 등록은 복잡한 절차처럼 느껴질 수 있지만, 전문가와 함께 준비하면 부가세 환급, 비용처리 등 절세효과를 극대화할 수 있다.

부동산 임대를 하고 계신다면, 지금 바로 본인 건물이 상가임대인지, 주택임대인지, 과세사업인지, 면세사업인지부터 확인해야 한다. 그리고 이미 몇 년간 임대를 해오셨다면, 늦게라도 등록을 통해 불이익을 최소화하는 것이 현명하다.

비즈데일리 최진호 기자 |